Капитальный ремонт многоквартирного дома

В соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В соответствии с ч.3 ст. 169 ЖК РФ, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении 8 (восьми) календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

В соответствии с ч. 1 ст. 169 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере, установленном в соответствии с ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.

В соответствии с ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ, минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта РФ перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 8.2 ст. 156 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ.

В соответствии с ч. 1,2 ст. 171 ЖК РФ:

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ежемесячно до 10-го числа), если иное не установлено законом субъекта РФ.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ежемесячно до 10-го числа).

В соответствии с ч. 3. ст. 170 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете.

Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение 6 (шести) месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта. В целях реализации решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, собственники помещений в многоквартирном доме должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания таких собственников, которым оформлено это решение. (ч. 5 ст.170 ЖК РФ)

Не позднее чем за месяц до окончания срока, установленного частью 5 статьи 170 ЖК РФ, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, если такое решение не было принято ранее (ч.6 ст. 170 ЖК РФ)

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в срок, установленный ч. 5 ст. 170 ЖК РФ, не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в установленный частью 5 ст. 170 ЖК РФ срок, и в случаях, предусмотренных ч. 7 ст 189 ЖК РФ, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора (ч.7 ст. 170 ЖК РФ).

Жилищное законодательство РФ регламентирует способ выбора формирования фонда капитального ремонта путем проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Так, в соответствии с п.1.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений

о выборе способа формирования фонда капитального ремонта,

размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт,

минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта),

выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете.

Общее собрание собственников помещений проводится в порядке ст.ст. 45-48 ЖК РФ, оформляется протоколом общего собрания собственников помещений.

Специальный счет - это банковский счет, открываемый в кредитной организации по договору специального счета. Договор специального счета является бессрочным.

Денежные средства, внесенные на специальный счет, являются целевыми. На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета. В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу

Владельцем специального счета может быть:

1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом;

2) осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;

3) управляющая организация

4) собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 36.1 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации, и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, процентов, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.

Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения.

При переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт МКД, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капительный ремонт.

В соответствии с ч.1 ст. 175 ЖК РФ, денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в статье 174 ЖК РФ:

- для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме,

- разработки проектной документации,

- оплаты услуг по строительному контролю,

- погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами,

- оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.

При этом за счет средств фонда капитального ремонта могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, а именно:

- ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

- ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации,

- ремонт лифтовых шахт;

- ремонт крыши;

- ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;

- ремонт фасада;

- ремонт фундамента многоквартирного дома;

- работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме

В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений.

Региональный оператор – юридическое лицо созданное субъектом РФ в организационно-правовой форме фонда.

Имущество регионального оператора формируется за счет:

1) взносов учредителя;

2) платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

3) других не запрещенных законом источников.

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах.

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же регионального оператора.

При этом законом субъекта Российской Федерации может быть установлено, что такое использование средств допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории определенного муниципального образования или территориях нескольких муниципальных образований.

В соответствии со ст. 180 ЖК РФ, функциями регионального оператора являются:

1) аккумулирование взносов на капитальный ремонт, уплачиваемых собственниками помещений в многоквартирных домах, в отношении которых фонды капитального ремонта формируются на счете, счетах регионального оператора;

2) открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета. Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в многоквартирном доме в открытии на свое имя такого счета;

3) осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

4) финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в пределах средств этих фондов капитального ремонта с привлечением при необходимости средств, полученных из иных источников, в том числе из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета;

5) взаимодействие с органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;

6) иные функции, предусмотренные законом и учредительными документами.

Региональный оператор – юридическое лицо, созданное соответствующим субъектом РФ в виде фонда.

Сохранность средств регоператора гарантирована бюджетом. За неисполнение или ненадлежащее исполнение оператором обязательств субсидиарную ответственность несет соответствующий субъект РФ.

Регоператор сам по конкурсу выбирает банки, аккумулирует средства, выступает техзаказчиком, финансирует расходы на капремонт, предлагает собственникам на утверждение предложения по капремонту, привлекает и контролирует подрядчиков и т. д.

Выбрать такой способ могут собственники всех многоквартирных домов, вне зависимости от способа управления.

Собственники ограничены в самостоятельном распоряжении средствами, находящимися на счете фонда

Регоператор вправе использовать средства, собранные одним домом, на ремонт другого. Такое перераспределение возможно только в рамках одного муниципального образования и только на возвратной основе.

В настоящее время региональный оператор в г.Москве не создан

Открыть специальный счет можно в российском банке, капитал которого должен быть не менее 20 млрд рублей. Список таких банков публикуется на официальном сайте Центробанка.

Владельцем счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом; осуществляющие управление многоквартирным домом Жилищный кооператив или иной специализированный Потребительский кооператив; Управляющая организация.

Распоряжение средствами такого специального счета относится к компетенции жителей, при этом полная ответственность лежит на них.

На специальном счете копятся средства собственников дома – и только на его ремонт они могут идти.

По требованию любого собственника информацию о всех операциях по данному специальному счету должны предоставить владелец специального счета и банк, в котором открыт счет.

Собственники предлагают и определяют срок начала ремонта, перечень и стоимость работ.

Средства на специальном счете являются собственностью жителей, поэтому, если владелец обанкротится, будет оштрафован или понесет судебные издержки, средства на специальном счете остаются неприкосновенны

В соответствии с ч.14.1 ст.155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта проценты в размере, установленном в порядке, предусмотренном ч. 14 ст. 155 ЖК РФ (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки). Уплата указанных процентов осуществляется в порядке, установленном для уплаты взносов на капитальный ремонт.

Взыскание суммы задолженности, суммы процентов путем обращения с заявлением в судебные органы.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

Жилищный Кодекс Российской Федерации.

Постановление Правительства г. Москвы от 29.12.2014 № 833-ПП «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы в 2015 году»

Постановление Правительства г. Москвы от 29.12.2014 № 832-ПП «О региональной программе капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома на территории г. Москвы».

Приказ Минстроя России от 07.02.2014 N 41/пр «Об утверждении методических рекомендаций по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах».